[부동산 세무] 아파트 전세 계약 중도해지 위약금, '기타소득' 원천징수 안 하면 독박 씁니다

부동산 거래를 하다 보면 피치 못할 사정으로 계약을 파기하거나 중도에 해지하는 경우가 빈번합니다. 매수자(또는 임차인)가 계약금을 포기하거나, 매도자(또는 임대인)가 계약금의 배액을 배상하며 계약을 물리는 것이 일반적입니다.

단순히 민사상의 문제로 끝날 것 같지만, 국세청의 입장은 다릅니다. 소득세법 제21조 제1항 제10호에 따라, 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금은 명백한 '기타소득'에 해당하여 과세 대상이 됩니다.

임대인이 계약을 파기했다면, 임차인이 세금을 떼고 받아야 합니다

가장 실수가 많이 일어나는 부분은 '원천징수 의무'입니다.

📌 관련 조세심판례 (조심 2018서1234 등)

임대인(집주인)의 사정으로 계약을 파기하여 임차인에게 계약금의 배액을 위약금으로 지급할 때, 임대인은 위약금 명목으로 지급하는 금액의 22%(지방소득세 포함)를 원천징수하여 다음 달 10일까지 세무서에 납부해야 합니다.

즉, 위약금이 1,000만 원이라면 임차인에게 780만 원만 지급하고, 나머지 220만 원은 세무서에 내야 한다는 뜻입니다. 이를 모르고 임차인에게 1,000만 원을 전액 송금했다면? 추후 세무서에서 원천징수 불이행 가산세까지 얹어서 임대인에게 세금을 추징합니다.

[성공 사례] 전세 중도해지 위약금 세무 리스크 원천 차단

최근 본가 가족들과 함께 거주하기 위해 기존 아파트 임대차 계약을 중도에 급하게 해지하고, 직접 새로운 세입자까지 구하고 나가야 했던 고객님의 실제 상담 사례입니다.

임대인 측과 계약 조기 종료에 따른 위약금(보상금) 성격의 금전을 주고받아야 하는 복잡한 상황이었습니다. 자칫 세금 처리 누락으로 양측 모두 가산세를 맞을 수 있는 위험한 상태였죠.

저희 일등세무회계는 양측이 주고받는 금액이 소득세법상 기타소득 중 '필요경비 80%가 인정되는 주택입주 지체상금'인지, 아니면 '필요경비가 인정되지 않는 일반 위약금'인지 법령을 명확히 분석했습니다.

• 주고받는 합의금을 법적으로 가장 안전한 명목으로 규정하는 합의서 작성을 가이드 해드렸습니다.
• 원천징수 의무자에게 정확한 원천징수 영수증 발급과 익월 신고 일정을 안내하여 추후 발생할 수 있는 국세청의 소명 요구를 원천 차단했습니다.

부동산 거래에서 발생하는 해약금과 위약금은 단순히 운 좋게 생긴 공돈이 아닙니다. 정확한 세무 신고가 수반되지 않으면 수년 뒤 무거운 가산세 부메랑으로 돌아옵니다. 계약이 흔들리는 순간, 지체 없이 세무 전문가의 조언을 구하셔야 합니다.

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