[양도소득세] 상생임대주택 비과세, 전 주인이 맺은 계약 승계했다면 100% 추징당합니다

조정대상지역 내의 주택을 취득한 1세대 1주택자가 양도소득세 비과세를 받으려면 반드시 '2년 실거주' 요건을 채워야 합니다. 하지만 직장이나 자녀 학교 문제로 도저히 실거주를 할 수 없는 분들에게 한 줄기 빛과 같은 제도가 있습니다. 바로 '상생임대주택 특례'입니다.

임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로만 올려서 2년간 유지하면, 내가 그 집에 하루도 살지 않았더라도 2년 실거주를 한 것으로 인정해 주는 파격적인 혜택입니다. (소득세법 시행령 제155조의3)

하지만 이 제도를 만만하게 보고 인터넷 검색만으로 매도를 진행했다가, 수억 원의 양도세를 두들겨 맞는 사례가 현재 전국적으로 속출하고 있습니다.

"전 주인이 맞춰놓은 전세 계약, 직전 계약으로 인정될까요?"

가장 많이 발생하는 치명적인 실수가 바로 '직전 임대차계약'의 기준을 오해하는 것입니다. 갭투자로 전세 세입자가 있는 집을 매수한 뒤, 그 세입자와 5% 이내로 임대료를 올려 계약을 연장하면 상생임대주택 요건을 채웠다고 착각하시는 분들이 너무나 많습니다.

📌 관련 기재부 유권해석 (기획재정부 재산세제과-882, 2022.07.26)

과세관청은 "직전 임대차계약은 거주자가 주택을 취득한 후 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미하므로, 종전 임대인의 지위를 승계한 임대차계약은 직전 임대차계약에 해당하지 않는다"고 명확히 못 박았습니다.

즉, 내가 집주인이 된 상태에서 새롭게 도장을 찍은 계약만이 '직전 계약'으로 인정받을 수 있습니다. 전 주인이 맺은 계약은 아무리 내가 승계받았더라도 무효입니다.

[성공 사례] 양도 직전, 수억 원의 세금 폭탄을 막아낸 사전 컨설팅

얼마 전 마포구의 15억 원 상당 아파트를 매도하기 직전, 혹시나 하는 마음에 저희 일등세무회계를 찾아오신 고객님의 사례입니다.

고객님은 세입자를 낀 상태로 집을 매수했고, 2년 뒤 기존 세입자와 전세금을 3%만 올려 재계약을 했습니다. 그리고 다시 2년이 흘러, 상생임대주택 비과세 요건을 완벽히 갖췄다고 굳게 믿고 매수자까지 구해 가계약금을 받기 직전이었습니다.

저희가 매매 계약서를 검토해 보니 아뿔싸, 전 주인의 임대차계약을 승계한 것이었기 때문에 이대로 팔았다가는 비과세는커녕 일반 과세로 약 2억 원에 달하는 양도소득세가 나올 상황이었습니다.

저희는 즉시 아파트 매도 절차를 올스톱 시켰습니다. 그리고 현재 유지 중인 계약을 '직전 계약'으로 세팅하고, 이후 세입자와 상호 협의하여 5% 이내로 증액한 '상생임대차계약'을 새롭게 체결하는 합법적인 타임라인을 다시 설계해 드렸습니다.

양도소득세는 '팔고 나서' 오시면 저희가 해드릴 수 있는 것이 거의 없습니다. 수억 원의 세금이 걸린 문제, 계약서에 도장을 찍기 전 반드시 실전 경험이 풍부한 세무사의 검증을 받으셔야 합니다.

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