[양도소득세] 집 팔 때 '상가로 용도변경' 특약, 10억 비과세 날아가는 최악의 실수
잔금일 전 매수인 요청으로 상가 용도변경을 해주는 특약, 공인중개사는 '문제없다'고 했지만 국세청은 다릅니다. 기재부 예규 변경으로 비과세가 전면 부인되는 함정과, 특약 수정으로 5억 원을 지켜낸 실전 사례를 공개합니다.
안녕하세요. 일등세무회계사무소 김상민 세무사입니다.
최근 서울 연남동, 성수동이나 수도권의 입지 좋은 단독주택, 다가구주택을 매도하시는 분들이 가장 많이 겪는 상황입니다. 주택을 매수하는 쪽에서 대출을 많이 받거나, 카페/오피스 용도로 쓰기 위해 '잔금일 전에 주택을 근린생활시설(상가)로 용도변경 해주거나 아예 건물을 멸실해 줄 것'을 매매계약서 특약으로 요구하는 것이죠.
현장의 많은 공인중개사분들이 "계약일 기준으로는 주택이었으니, 나중에 용도변경을 해도 매도자는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다"라고 안심시키며 계약을 진행합니다.
단호하게 말씀드립니다. 그 말만 믿고 도장을 찍으셨다가는 수억 원에서 수십억 원의 양도소득세 폭탄을 고스란히 뒤집어쓰게 됩니다.
기획재정부의 유권해석 변경, '계약일'에서 '잔금일'로
과거에는 공인중개사들의 말이 맞았습니다. 매매계약 체결일 기준으로 주택이었다면, 매수인의 요청으로 잔금 전에 상가로 용도변경을 하더라도 매도자에게 주택 비과세를 적용해 주었습니다.
하지만 세법의 해석이 완전히 뒤집혔습니다.
📌 관련 예규 (기획재정부 재산세제과-154, 2022.12.20. 및 최근 국세청 심사양도2024-0012)
기획재정부와 국세청은 매매특약에 따라 잔금청산일 전에 주택을 상가로 용도변경하거나 멸실한 경우, 양도일(잔금청산일) 현재 주택이 아니므로 1세대 1주택 비과세 및 다주택자 중과 배제, 주택의 장기보유특별공제를 일절 적용할 수 없다고 해석을 변경했습니다.
즉, 아무리 내가 10년을 살았던 집이라도 잔금을 치르는 날 서류상 '상가'나 '나대지(빈 땅)'로 되어 있다면, 국세청은 이를 상가나 토지를 판 것으로 보아 엄청난 일반 양도소득세를 과세합니다.
[성공 사례] 도장 찍기 직전, 특약 문구 수정으로 5억 원의 세금을 구출하다
불과 한 달 전, 마포구의 노후 단독주택을 25억 원에 매도하려던 고객님이 계약서를 쓰기 직전 저희 사무실을 방문하셨습니다. 매수자는 법인이었고, 취득세 중과를 피하기 위해 "잔금일 2주 전까지 매도자 명의로 근린생활시설로 용도변경을 완료한다"라는 특약이 적혀 있었습니다.
고객님은 당연히 1세대 1주택 12억 원 비과세 및 장기보유특별공제(최대 80%)를 받아 세금이 거의 없을 것으로 예상하고 계셨습니다. 하지만 저 계약서대로 진행되었다면, 상가 양도로 간주되어 약 5억 원의 세금이 부과될 아찔한 상황이었습니다.
저희 일등세무회계는 즉각 계약 진행을 멈추고 특약 수정에 돌입했습니다.
- 매수자 측 세무 대리인, 공인중개사와 직접 소통하여 해당 예규의 위험성을 논리적으로 설명했습니다.
- 용도변경의 주체와 시점을 '잔금청산일 이후 매수인'이 진행하는 것으로 특약을 전면 수정하고, 그에 따른 매수인의 취득세 등 손실분 일부를 매매대금에서 소폭 조정하는 합리적인 타협안을 도출했습니다.
결과적으로 고객님은 무사히 '주택'의 상태로 잔금을 치렀고, 1세대 1주택 비과세를 완벽하게 적용받아 5억 원의 세금을 합법적으로 지켜냈습니다.
부동산 계약서, 중개사에게만 맡겨두지 마십시오
부동산 거래에서 세금은 계약서의 토씨 하나, 날짜 하루 차이로 수억 원이 왔다 갔다 합니다. 특히 최근 국세청은 용도변경 및 멸실 주택에 대해 등기부등본과 건축물대장을 교차 검증하여 무자비하게 세금을 추징하고 있습니다.
수십억 원의 자산이 오가는 계약, 도장을 찍고 나서 찾아오시면 세무사가 해드릴 수 있는 일이 없습니다. 가계약금을 입금받기 전, 반드시 일등세무회계사무소의 철저한 사전 컨설팅을 받으시기 바랍니다.